부동산은 중요한 자산 중 하나이다.
자산에는 수많은 종류가 있다. 주식도 있고 채권도 있고 금 같은 원자재도 있고 다양한 종류가 있다. 그중에 대한민국 사람들이 가장 사랑하는 자산 중 하나인 부동산이 있다.
부동산이 무엇이냐? 간단히 말해서 움직이지 않는 재산이다. 집이나 토지가 그런 부류에 속한다. 우리의 관심은 집이니 집에 대해서 알아보자.
사람들이 왜 집을 갖고 싶어 하냐? 그건 인간 DNA 속에 심긴 본능이라고 할 수 있다. 초등학교 때부터 배우는 가장 기본적인 전제조건이자 인간이 인간답게 생활하기 위해 필요한 3가지, 의식주 중 한 가지이며 가정을 꾸리고 살아가는 데 있어 무척 중요하다고 할 수 있다.
우리가 집을 살 예정이면 크게 3가지 세금을 고려해야 한다.
현재 대한민국에서 부동산에 관한 세금은 매우 복잡하다. 또한 정책도 자주 바꾸고 추가되기 때문에 자세히 알기도 어렵다. 하지만 그럼에도 불구하고 우리가 집을 살 때, 기본적으로 알고 있어야 되는 부문은 아래와 같다.
집을 산다. (취득세)
집을 살때, 취득세는 1%로 정도 한다. 예를 들어 1억짜리 소형 아파트를 사면 100만 원 정도 취득세를 내게 된다. (지방세 등 부가적으로 붙는 세금은 계산 편의상 제외하도록 한다.)
만약 추가로 집을 구매하게 된다면? 그럴 때에는 세금이 추가적으로 붙게 된다. 2채는 8%, 3채는 12%의 취득세가 부과된다. 단 비규제지역은 2채까지 1%로 세금은 더 부과되지 않는다. 그러므로 집 1채까지는 취득세에 부담감이 없다. 단, 공시지가*1억 이하의 집은 여러 채를 사도 취득세가 1%이다.
*공시지가- 대한민국 국토교통부가 가격을 조사, 감정하고 공시하는 제도
만약 내가 생애최초로 집을 구하려는 사람이라면 우선적으로 규제지역 1채를 고려해 보아야 한다.
집을 가지고 있다.(보유세)
보유세는 크게 두 가지로 나누는 데, 일단 재산이 있으며 재산세가 붙고 거기에 재산이 많으면 종합부동산세가 추가된다. 보유세는 1년에 두 번 내게 되는 데 7월과 9월에 내게 된다.
가령 예를 들어, 대한민국 모두가 살고 싶어 하는 강남 84 제곱(32평) 아파트는 대충 얼마의 보유세를 내야 될까? 정확한 건 아니지만 대충 3천~4천만 원 정도 내게 된다. 그러므로 웬만한 직장인의 연봉이 아닌 이상 집을 가지고 있는 것 자체가 힘들다. 평범한 직장인이 로또에 담청 돼서 집을 살 수 있지만 과연 그 집에서 살 수 있을까? 아마도 세금을 못 내서 멀쩡한 집에 빨간딱지가 붙을 것이다.
그렇다면 눈을 조금만 낮춰 서울 안에 있는 집이라면? 대충 평균 10억 정도 잡고 계산하면 1년에 300 정도가 나온다. 물론 서울 아파트를 사기는 힘들지만 1 채정도는 무리가 없이 보유할 수 있다.
이처럼 집을 산다고 해서 끝이 아니라 실제로 살든 아니면 가지고만 있어도 세금을 부과하기 때문에 현재 나의 재산과 수입을 고려하는 것이 중요하다.
집을 판다.(양도세)
집을 팔 때는 보유기간이 중요하다. 1세대가 1 주택을 2년 동안 보유하면 비과세라는 혜택을 받게 된다. 즉 팔 때는 세금이 없다는 뜻이다. 단, 규제지역은 실제 살고 있어야 되며(실거주), 전세나 월세를 내주고 다른 곳에 살게 되면 비과세 혜택이 사라지게 된다.
1년 이내로 집을 팔게 되면 70%의 양도세를 내야 하며 2년 이내는 60%를 내야 된다. 그러므로 실거주 요건을 채우지 않는 규제지역 주택을 2년 이내로 팔게 되면 막대한 양도세를 내게 된다. 여기서 다주택자들 경우에는 70~80%까지 양도세가 부과된다. 그러므로 현재 시점에서는 집을 팔지 않고 버티거나 증여를 하는 경우가 상당히 많아지고 있다.
결론
가장 기초적인 부동산 세금에 대해서 알아보았다. 결과적으로 실거주 위주의 1세대 1 주택의 경우에는 세금에 있어서 상대적으로 부담감이 작다. 마젤란 펀드를 운영했던 위대한 투자가 중 하나인 피터 린치는 모든 투자에 앞서 실거주 1채는 반드시 필요하다고 말했다. 그리고 실거주 1채를 바탕으로 내가 주식을 할지 부동산을 할지 결정하면 된다고 했다. 그만큼 집이 주는 안정감을 그 어떤 투자자산도 줄 수 없다는 소리이다.
비록 코로나로 인해 돈이 많이 풀려 집값이 많이 올랐지만 꾸준히 공부하면서 다가올 기회를 놓치지 말아야 한다.
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